Ποιο θα είναι το μέλλον του τόπου όταν τα αστικά κέντρα της χώρας περνούν ραγδαία στα χέρια πλούσιων ξένων πολιτών;
Του Κυριάκου Λοΐζου
Η αγορά ακινήτων από ξένους πολίτες στην Κύπρο σε ξένους έχει ήδη πάρει μεγάλες διαστάσεις. Την ίδια στιγμή παρατηρούνται κενά στη νομοθεσία αλλά και στην καταγραφή τού ποιοι είναι οι αγοραστές, αφού στα στοιχεία που έδωσε το Υπουργείο Εσωτερικών δεν προσμετρήθηκαν τα νομικά πρόσωπα που αγοράζουν ακίνητα.
Το ζήτημα της μαζικής αγοράς ακινήτων άνοιξε το ΑΚΕΛ, καθώς το φαινόμενο έχει ξεφύγει από τον έλεγχο της Πολιτείας. Πέραν των πολιτικών και οικονομικών θεμάτων, δεν μπορεί να μείνει εκτός της εξίσωσης το κοινωνικό ζήτημα της μαζικής απόκτησης ακινήτων από ξένους, αφού είναι ηλίου φαεινότερο πως ολοένα και περισσότερο τα αστικά κέντρα αποξενώνουν τον γηγενή πληθυσμό. Οι ραγδαίες αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων (ενοικίαση – αγορά) βάζουν μπλόκο στην πλειονότητα του κόσμου να βρει κατοικία, ιδίως για αγορά.
Η καθαρότητα των στοιχείων και η εφαρμογή της νομοθεσίας είναι απαραίτητα βήματα ώστε να μπει φρένο στο ανεξέλεγκτο ξεπούλημα της κυπριακής γης και κατ’ επέκταση της χώρας, έστω και σταδιακά.
Τα ελλιπή στοιχεία και η… μισή χαρτογράφηση
Η διόγκωση που προκαλεί στην αγορά ακινήτων η τάση αυτή έχει εκτινάξει δραματικά τις τιμές των ακινήτων στα αστικά κέντρα, καθιστώντας τα απρόσιτα για τη μεγάλη πλειοψηφία των Κυπρίων και οξύνοντας περαιτέρω το στεγαστικό πρόβλημα του τόπου. Μεγάλο μέρος της κατασκευαστικής βιομηχανίας προσανατολίζεται μονόπλευρα στους ξένους πλούσιους αγοραστές.
Στη βάση των στοιχείων που δημοσίευσε το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, ο αριθμός των ακινήτων που μεταβιβάστηκαν σε μη Κύπριους έχει ως εξής: 2024: 4.426 ακίνητα (2.511 εκτός ΕΕ, 1.915 εντός ΕΕ), 2023: 4.381 ακίνητα (2.488 εκτός ΕΕ, 1.893 εντός ΕΕ), 2022: 4.488 ακίνητα (1.471 εκτός ΕΕ, 3.017 εντός ΕΕ).
Σημειώνεται ότι την περίοδο Ιανουαρίου-Οκτωβρίου 2024 κατατέθηκαν αγοραπωλητήρια έγγραφα για το 40% των ακινήτων από φυσικά πρόσωπα μη Κύπριους (5.138). Μάλιστα, από το 2015 στις επαρχίες με παραθαλάσσιες περιοχές η πλειοψηφία των πωλητήριων εγγράφων από φυσικά πρόσωπα αφορά σε αλλοδαπούς αγοραστές.
Συνολικά σήμερα Κύπριοι (φυσικά πρόσωπα) κατέχουν το 97,56% του συνόλου της έκτασης ακίνητης ιδιοκτησίας στην επαρχία Λευκωσίας, ενώ αντίστοιχα το ποσοστό αυτό είναι 91,09% στην επαρχία Αμμοχώστου, 93,75% στην επαρχία Λάρνακας, 93,01% στην επαρχία Λεμεσού και 87,76% στην επαρχία Πάφου.
Στα στοιχεία αυτά που δόθηκαν από την αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου Εσωτερικών δεν συμπεριλαμβάνονται τα νομικά πρόσωπα. Ως εκ τούτου, εύκολα εξάγεται το συμπέρασμα πως η εικόνα για το ποιοι αγοράζουν ακίνητα στην Κύπρο είναι κάτι περισσότερο από θολή.
Σε ορισμένες επαρχίες εδώ και μερικά χρόνια πάνω από τα μισά αγοραπωλητήρια κατατέθηκαν από μη Κύπριους. Ωστόσο οι διαστάσεις είναι πολύ μεγαλύτερες, αφού τα νομικά πρόσωπα δεν καταγράφονται στα στοιχεία. Δηλαδή, όταν ξένοι πολίτες εγγράφουν στην Κύπρο μια εταιρεία και αγοράζουν μέσω αυτής ακίνητη ιδιοκτησία, δεν προσμετρούνται στους ξένους αγοραστές. Το ΑΚΕΛ απαίτησε από το Υπουργείο Εσωτερικών να προχωρήσει στην επεξεργασία όσον αφορά τους μετόχους των εταιρειών που αγοράζουν ακίνητη ιδιοκτησία, ώστε να έχουμε την πραγματική εικόνα για το ποσοστό της γης και των ακινήτων που έχουν περάσει στα χέρια ξένων αγοραστών.
Παραδοχή από το Υπουργείο Εσωτερικών: «Δεν υπάρχει το απαραίτητο σύστημα»
Για το ζήτημα της ελλιπούς χαρτογράφησης, η «Χαραυγή» ζήτησε ενημέρωση από το Υπουργείο Εσωτερικών, το οποίο διά στόματος του διευθυντή της Διεύθυνσης Τοπικής Αυτοδιοίκησης, Αντώνη Οικονομίδη, παραδέχθηκε πως, πράγματι, η μη καταγραφή των νομικών προσώπων που αγοράζουν ακίνητα στην Κύπρο είναι μία προβληματική κατάσταση.
Στην παρατήρηση ότι η εικόνα που δίνεται, στη βάση των στοιχείων, δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα, ο κ. Οικονομίδης σχολίασε πως το Κτηματολόγιο (το οποίο υπάγεται στο Υπουργείο Εσωτερικών), βάσει των συστημάτων που διαθέτει, μπορεί μέσα από τα δικά του μηχανογραφικά συστήματα και βάσει υπηκοότητας να βγάλει συγκεκριμένες αγοραπωλησίες για τα φυσικά πρόσωπα. Σχετικά με τα νομικά πρόσωπα, ανέφερε πως όταν μια εταιρεία κάνει μεταβίβαση ακινήτου, το Κτηματολόγιο δεν μπορεί να κρατά στοιχεία αν αυτή η εταιρεία, για παράδειγμα, είναι κυπριακή, αλλοδαπή, αν είναι κυπριακή με ξένους μετόχους ή κυπριακή με Κύπριους μετόχους κ.λπ. Αυτά τα στοιχεία, υπέδειξε, τα έχει ο Έφορος Εταιρειών.
«Είναι όντως προβληματικό ως προς την καθαρότητα των στοιχείων και πρέπει να βρούμε τρόπο να το λύσουμε. Μετά από τα στοιχεία που δόθηκαν στον βουλευτή του ΑΚΕΛ Γιώργο Κουκουμά και τη σχετική πρόταση του βουλευτή του ΔΗΣΥ Νίκου Γεωργίου, εντοπίσαμε το πρόβλημα και εδώ και αρκετές μέρες εργαζόμαστε στο ζήτημα του εκσυγχρονισμού του νομικού πλαισίου», εξήγησε ο διευθυντής της Διεύθυνσης Τοπικής Αυτοδιοίκησης και παράλληλα επεσήμανε πως πρέπει να δουν τι στοιχεία μπορεί να παρέχει το υφιστάμενο σύστημα.
Όπως είπε, είναι θέμα του συστήματος που έχουν αυτή τη στιγμή στη διάθεσή τους, δηλαδή του Κτηματολογίου που καταγράφει απλώς τα νομικά πρόσωπα και του Έφορου Εταιρειών που έχει την πληροφόρηση που αφορά τους μετόχους των εταιρειών. «Θεωρώ πως σύντομα θα μπορούμε να το λύσουμε, διότι, δυστυχώς, κάποια πράγματα δεν μπορούν να γίνουν αυτοματοποιημένα».
Στον κ. Οικονομίδη θέσαμε το ερώτημα – παρατήρηση γιατί το Υπουργείο Εσωτερικών δεν ζήτησε τα στοιχεία από τον Έφορο Εταιρειών, έτσι ώστε να υπάρχει καθαρότητα και διαφάνεια. Ο ίδιος απάντησε πως «αντιλαμβάνεστε ότι μπορεί να γίνονται πάρα πολλές πράξεις από πολλά νομικά πρόσωπα. Μιλάμε για χιλιάδες εταιρείες, κάτι που δυσκολεύει τη μη αυτοματοποιημένη καταγραφή τους, ενώ είναι τεράστιο το διοικητικό κόστος και πρόθεσή μας είναι να δούμε το σύστημα, ωστόσο είμαστε ακόμη στο ψάξιμο».
Από τα «χρυσά διαβατήρια» στη «χρυσή βίζα»
Στα τέλη του περασμένου μήνα, με πρωτοβουλία του ΑΚΕΛ -και με τη σύμφωνη γνώμη όλων των κομμάτων της Επιτροπής Εσωτερικών- συζητήθηκε το ζήτημα της μαζικής αγοράς ακίνητης ιδιοκτησίας από πολίτες τρίτων χωρών. Οι αρνητικές παρενέργειες και η μη ολοκληρωμένη καταγραφή ήταν μεταξύ άλλων τα ζητήματα που είχε θέσει ο βουλευτής του ΑΚΕΛ Γιώργος Κουκουμάς ενώπιον της Επιτροπής, κρούοντας τον κώδωνα του κινδύνου στην Πολιτεία.
Όπως μας εξήγησε ο κ. Κουκουμάς, το πρόγραμμα «χρυσή βίζα» καταρτίζεται με απόφαση του Υπουργού Εσωτερικών, χωρίς εμπλοκή ούτε καν ενημέρωση της Βουλής, και δεν είναι τυχαίο ότι η «χρυσή βίζα» ακολούθησε την πορεία των «χρυσών διαβατηρίων». «Με ξεχείλωμα των κριτηρίων από την προηγούμενη κυβέρνηση, με σκανδαλώδεις παρατυπίες και ανεπαρκείς ελέγχους. Είναι μάλιστα εξωφρενικό το γεγονός ότι στους «επενδυτές»/αιτητές της “χρυσής βίζας” χορηγείται το μειωμένο ΦΠΑ 5% για την αγορά ακινήτου, αντί το 19%, με αποτέλεσμα το κράτος να χάνει δεκάδες εκατομμύρια ευρώ. Αυτές οι πρακτικές πρέπει να τερματιστούν», τόνισε ο βουλευτής, βάζοντας μάλιστα και την πολιτική διάσταση του φαινομένου: Το ΑΚΕΛ πήρε την πρωτοβουλία να ανοίξει το ζήτημα της μαζικής αγοράς ακίνητης ιδιοκτησίας από ξένους πολίτες, διότι οι διαστάσεις και οι ρυθμοί που πήρε εγείρουν τεράστια ερωτήματα. Άλλες δυνάμεις και άλλοι κύκλοι -που κατά τα άλλα ωρύονται για τον «αφελληνισμό του νησιού»- δεν θέλουν να το αγγίξουν, διότι το όλο ζήτημα διαπλέκεται και με ντόπια μεγαλοεπιχειρηματικά συμφέροντα.
Τα ερωτήματα, συνέχισε ο Γιώργος Κουκουμάς, είναι αμείλικτα: Ποιο θα είναι το μέλλον του τόπου όταν τα αστικά κέντρα της χώρας περνούν ραγδαία στα χέρια πλούσιων ξένων πολιτών; Δεν πρέπει να μπει φρένο σε μια κατάσταση που καθιστά τις πόλεις της χώρας οικονομικά απρόσιτες για τον μέσο Κύπριο; Δεν πρέπει να προβληματίζει το γεγονός ότι μεγάλο μέρος της οικοδομικής βιομηχανίας έχει προσανατολιστεί μονόπλευρα στους πλούσιους ξένους αγοραστές;
Σε ό,τι αφορά τα στοιχεία που κατέθεσε το Υπουργείο Εσωτερικών μετά το κοινοβουλευτικό ερώτημα του ΑΚΕΛ, όπως προαναφέρθηκε, εύλογα προκαλούν προβληματισμό αλλά και υποψίες.
Από πλευράς του ο βουλευτής του Δημοκρατικού Συναγερμού Νίκος Γεωργίου τόνισε στη «Χαραυγή» ότι το σημαντικότερο είναι ο εκσυγχρονισμός της νομοθεσίας και η ενίσχυση της διαφάνειας.
«Προσωπικά, αγγίζω το ζήτημα της δέουσας επιμέλειας, του αποτελεσματικού ελέγχου και της εφαρμογής του νόμου. Θα πρέπει να δούμε βήμα βήμα το ζήτημα, έτσι ώστε να ενισχυθούν όλα τα παραπάνω, ενώ αν εφαρμοστεί ο νόμος όπως πρέπει, τα πράγματα θα πάρουν τον σωστό δρόμο», υπογράμμισε ο κ. Γεωργίου και υπενθύμισε πως «εμείς τοποθετηθήκαμε και ενώπιον της Επιτροπής Εσωτερικών ξεκάθαρα, βάσει λογικής. Σημασία έχει να γίνει κατανοητό το νόημα και το πνεύμα της πρότασης που θέλουμε να περάσουμε», υπέδειξε καταληκτικά.
Αγνοείται Έκθεση της Ελεγκτικής Υπηρεσίας… από τον Νοέμβρη του 2023
Υπενθυμίζεται πως υπήρξαν 4 αναθεωρήσεις του προγράμματος «χρυσή βίζα», τρεις από την κυβέρνηση Αναστασιάδη και μία από την κυβέρνηση Χριστοδουλίδη. Οι πρώτες δύο αναθεωρήσεις των επενδυτικών κριτηρίων στόχευαν στη διοχέτευση αγοραστών σε μεγάλους developers. Ωστόσο η τρίτη αναθεώρηση τον Μάρτιο του 2021 (επί υπουργίας Νουρή και μάλιστα λίγους μήνες μετά τη διακοπή του προγράμματος των «χρυσών διαβατηρίων») ξεχείλωσε τα κριτήρια, με βασική αλλαγή τη δυνατότητα επένδυσης ύψους τουλάχιστον €300.000 όχι μόνο σε κατοικία, αλλά και σε αγορά άλλων ακινήτων, όπως γραφεία, καταστήματα, ξενοδοχεία ή παρόμοιας φύσης αναπτύξεις, τα οποία μπορούν να αφορούν και μεταπωλήσεις. Η αλλαγή αυτή σημειώνεται ότι εγείρει ζήτημα ενδεχόμενης σύγκρουσης με τη νομοθεσία (τον Περί Κτήσης Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Αλλοδαποί) Νόμο, Κεφ. 109) και τους περιορισμούς που θέτει στην απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπούς.
Η Έκθεση της Ελεγκτικής Υπηρεσίας με ημερομηνία 9 Νοεμβρίου 2023 για τη «χρυσή βίζα» τεκμηρίωσε ελλιπείς ελέγχους και παραβίαση προνοιών των Κανονισμών από το Τμήμα Αρχείου Πληθυσμού και Μετανάστευσης.
Μεταξύ άλλων, διαπίστωσε πως δεν ελέγχεται η τήρηση της πρόνοιας για ακύρωση της άδειας μετανάστευσης στις περιπτώσεις που οι αλλοδαποί επενδυτές αποκτήσουν μόνιμη διαμονή σε άλλη χώρα ή παραμείνουν εκτός της Δημοκρατίας για περίοδο μεγαλύτερη από δύο έτη, κάτι που, σύμφωνα με την Έκθεση, αποτελεί τον κανόνα. Επιπλέον, η Υπηρεσία κατέγραψε πως δεν διενεργούνται έλεγχοι για διαπίστωση της τήρησης των κριτηρίων μετά την παραχώρηση της άδειας μετανάστευσης.
Διαπιστώθηκε, ακόμα, ότι παραχωρήθηκαν άδειες μετανάστευσης για επενδύσεις που είχαν υλοποιηθεί πριν την εισαγωγή των συγκεκριμένων κριτηρίων, ενώ διαπιστώθηκε και σε αυτό το πρόγραμμα η χορήγηση μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ 5% σε επενδυτές. Σε άλλες περιπτώσεις, παραχωρήθηκαν άδειες μετανάστευσης σε 16 άτομα με την προσκόμιση αποδεικτικών διενέργειας μίας μόνο επένδυσης, ενώ σε άλλες περιπτώσεις δεν ολοκληρώθηκαν ποτέ οι πράξεις.
Στη βάση των πιο πάνω, η Ελεγκτική Υπηρεσία έκανε λόγο για προχειρότητα στη σύνταξη κι εφαρμογή του προγράμματος σε συνδυασμό με ανεπάρκεια των μηχανισμών ελέγχου. Παραθέτοντας, δε, τη θέση της Κομισιόν, η Ελεγκτική Υπηρεσία ζήτησε τον Νοέμβριο 2023 από το Υπουργείο Εσωτερικών την πλήρη κατάργηση του προγράμματος.
Η ΕΕ, ο κόσμος και το «πολιτικό» παράδειγμα της Ισπανίας
Στην ΕΕ και στον κόσμο υπάρχουν διαφορετικά καθεστώτα και είδη περιορισμών ως προς την απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας από πολίτες τρίτων χωρών. Στην ΕΕ δεν υπάρχουν περιορισμοί για πολίτες κρατών-μελών της ΕΕ και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου, αλλά υφίστανται προϋποθέσεις και ρυθμίσεις. Ενδεικτικά αναφέρονται: προϋπόθεση για άδεια από το κράτος για να προχωρήσει η αγορά (που είναι η συνήθης προϋπόθεση σε πολλά κράτη), η αγορά να μην αντιβαίνει στο δημόσιο συμφέρον (Αυστρία), απόρριψη της αγοράς αν υπάρχουν θέματα εθνικού συμφέροντος (Φινλανδία), περιορισμοί για απόκτηση περιουσίας κοντά στα σύνορα του κράτους (Ελλάδα), περιορισμοί ως προς την έκταση στην απόκτηση γης σε αγροτική γη ή για οικιστικούς σκοπούς (Πολωνία), αμοιβαιότητα στις ρυθμίσεις με το κράτος του ξένου-αγοραστή (Ιταλία), κατοχή από τον αγοραστή ορισμένου τύπου άδειας διαμονής στη χώρα (Ιταλία), απαγόρευση για στρατιωτικές περιοχές και περιοχές σχετικές με την εθνική άμυνα (Ισπανία), απαγόρευση στον ξένο αγοραστή να ενοικιάσει το ακίνητο εάν βρίσκεται σε συγκεκριμένες περιοχές (Μάλτα), απαγόρευση αγοράς ακίνητης ιδιοκτησίας από Ρώσους πολίτες (Λιθουανία) και άλλες.
Ωστόσο η στεγαστική κρίση ωθεί σειρά κυβερνήσεων να λαμβάνουν μέτρα ως προς την αγορά ακίνητης ιδιοκτησίας από ξένους πολίτες, προκειμένου να αντιμετωπιστεί η στρέβλωση της αγοράς και η αύξηση του κόστους στέγασης.
Στην Ισπανία, ο υπερτουρισμός σε συνδυασμό με τη μαζική αγορά ακινήτων από μη πολίτες της ΕΕ θορύβησε την κυβέρνηση, η οποία άμεσα προχώρησε σε πράξεις, ενώ αξίζει να σημειωθεί ότι καθ’ όλη τη διάρκεια του 2024 εκατομμύρια Ισπανοί διαδήλωναν απ’ άκρη σ’ άκρη για το κόστος στέγασης. Ο πρωθυπουργός της χώρας, Πέδρο Σάντσεθ, δεν φοβήθηκε να συγκρουστεί με τα μεγάλα συμφέροντα «παράξενων» εταιρειών που επενδύουν σωρηδόν στη χώρα του, με αποτέλεσμα η Ισπανία να μετατρέπεται σε ένα απέραντο AirBnb.
Στις 13 Ιανουαρίου 2025 ο Πέδρο Σάντσεθ παρουσίασε κυβερνητικό σχέδιο για αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, στο οποίο, ανάμεσα σε άλλα, περιλαμβάνεται η επιβολή φόρου / μεταβιβαστικού τέλους ύψους 100% για αγορές οικιστικών ακινήτων από πολίτες εκτός ΕΕ. Πρόταση για παρόμοια νομοθεσία κατατέθηκε και στην Πορτογαλία από το αριστερό κόμμα «Μπλόκο».
Εκτός ΕΕ, ενδιαφέρον παρουσιάζουν δύο περιπτώσεις.
To 2022, η ομοσπονδιακή κυβέρνηση του Καναδά απαγόρευσε για δύο χρόνια την αγορά οικιστικής ακίνητης ιδιοκτησίας από ξένους, προκειμένου να διασφαλίσει ότι η αγορά στέγης είναι προσβάσιμη στους Καναδούς. Το 2024 αποφάσισε την επέκταση της απαγόρευσης για άλλα δύο χρόνια.
To 2018, η Νέα Ζηλανδία επέβαλε απαγόρευση στην αγορά οικιστικής ακίνητης ιδιοκτησίας από ξένους (με αρκετές εξαιρέσεις) που ήρθε να προστεθεί στην απαγόρευση αγοράς ιδιοκτησίας «ευαίσθητες περιοχές».
